而生猛者如万达 ， 依靠从上到下的强执行力 ， 创造了从拿地到开业18个月完工的超高效率 ， 但也令其在全国各地的商场风格几乎千篇一律 。
单座购物中心能承接的消费力已经逼近天花板 ， 加之监管层对房地产连续的重拳出击 ， 正让房企内部的重头住宅开发业务减速 ， 这一外部环境倒逼房企对购物中心所在的商业地产板块提出更高要求 。
正如朝阳大悦城招商团队接到的几乎不可能完成的业绩增长任务 ， 购物中心也不得不扮演产量更大的“现金奶牛” 。
市场饱和与内部重压之下 ， 一方面 ， 承担租金主力的招商部门纷纷吸纳易赚快钱的新能源等消费品牌；另一方面 ， 部分购物中心也正寻找能带来新增长点的破局之道 。
以往购物中心实现营收的重点在于租金 ， 租金一般由基础租金和店铺销售分成组成 。因此目前已有的尝试多在提高店铺销售额上做文章 。
如龙湖集团开发的“珑珠”就极大盘活了龙湖天街的会员系统 。
何路透露 ， 以前在朝阳大悦城一年清零的积分将近20亿 ， 但如果改变年底清零的规则 ， 为其设计更多转化权益 ， 那可能将产生更大的附加价值 。而目前“珑珠”正在向这一方向下探 。
一位曾在龙湖数字化团队任职的开发人员告诉36氪 ， 集团最开始开发“珑珠”是为内部物业、商业等众多航道赋能 ， 龙湖的员工可以使用“珑珠”在员工餐厅消费 ， 龙湖天街的会员消费者也能用“珑珠”去更多第三方应用上兑换权益 。
“消费者在别的商场积分 ， 基本只能购物抵现或者换点小礼品 ， 到年底就清零 ， 但‘珑珠’不只能在商场消费 ， 还能到我们合作的第三方应用里买咖啡、买水果、买视频会员 ， 这样我们会员的粘性就更强 。”
不过同时他也透露 ， 开发“珑珠”的投入也很大 ， 据其介绍龙湖内部负责“珑珠”开发运维的大会员组约有100人 ， 此外用户使用“珑珠”实现抵现等权益时 ， 集团也需补贴资金给商家 ， 而龙湖管理层对此给出的预算是“不设上限” 。
但放眼全行业 ， 在大部分房企仍在面临资金压力的当下 ， 有能力负担这一成本的少之又少 。在财务杠杆相对稳健的龙湖 ， 上述开发人员所在的小组都已经被优化 ， 对于更多偿债尚面临违约风险的房企来说 ， 从长计议显然没有赚快钱高效 。
05 难再复制估值优势
那么 ， 新的增长点难以挖掘 ， 购物中心能转场去资本市场掘金吗？换句话说 ， 依靠相比住宅开发更受投资者青睐的估值优势 ， 商业地产能通过拆分上市华丽变身 ， 甚至像物业板块一样为母体再开拓一条融资渠道吗？
此前几年 ， 风风火火的物业上市潮带动了一批物管股上市 ， 并产生了碧桂园服务这样的市值直超母公司碧桂园的明星股 ， 而实际两者之间的净利润相差近20倍 。
现金流稳定可持续 ， 商管服务与物管服务不乏共同之处 。朱酒认为 ， 布局在城市核心区、有品牌支撑的商场租金比较稳定 ， 也有一定提升空间 ， 相当于一棵持续性非常好的摇钱树 ， 资本市场对这类产品确实比较推崇 。
不过相比一座小区永远有稳定的业主定向往物业公司输送现金流 ， 购物中心更依赖市场和自身运营实力 ， 也就是说 ， 不确定性更大 。

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