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两万亿新一线熄火
苏州，一座GDP高达2.27万亿的城市，楼市正在下坠。
2022年1月，苏州首套房首次贷款利率在5%左右，放款速度一个月。
到了2月中旬，全面进入4时代，最低4.75%，大部分4.85%，放款速度加快到2周内。
到了3月中下旬，主流银行首套房贷利率处于4.6%到4.7%之间，二套没还清的贷款利率5.2%以上。
放款时间再次大缩减，工商据称只要2-3天就可审批，苏州银行、建行、邮政、民生银行放款时间1周，且大部分银行额度充足。
就这样苏州房贷利率仅仅在一个季度内，悄然创下5年新低。
追溯房贷利率下降的缘起，主要是一二手房量价齐跌，这背后当然有着疫情反复的“功劳” 。
苏州住建局网签显示，2月各区域新房成交2585套，环比1月下滑44.7% 。
2月二手房网签1704套，环比1月再下跌63%，同比2021年1月也减少了60.5% 。
当然整体数据在下滑，并不意味着所有类型的房子都卖不掉。
3月14日狮子山澜庭一期领证，21日开盘，341套房共计有2098人认筹。

认筹金额为首套首贷220万，非首套首贷350万。即使全都按首套房计算，每人认筹220万，合计认筹金也多达46亿。
另一个备受瞩目的项目，苏州奥体万科颐和玲珑花园，据中介说正在内部认筹，客户目前还要多付一笔茶水费。
房贷利率和楼盘降价紧密相连，与此同时，苏州楼市也在剧烈分化。
相城区黄桥板块的融信保利云上流光，2021年首次领证时均价2.75万一平米，今年二次开盘直接打出85折销售的口号，成为2022年苏州首个降价新盘。
克而瑞苏州数据显示，3月上旬苏州市区成交新房1216套，同比2021年接近腰斩，环比2月则有明显上升，二手房成交1275套，环比2月这就算回暖了。
春节前后两波疫情，让刚需买家的预期收入大大下降，整个市场的信心受到冲击，主流项目又集中在郊区，房企的促销，起不到让客户掏钱的作用。
整体来看苏州这一波下跌行情，大约开始于2021下半年。
当时许多楼盘加大了优惠力度，从折扣价、一口价、工抵房、送车位、分期首付，甚至送家电齐上阵。
在大趋势下行面前，这些措施收效甚微。2021上半年苏州市区单月成交量最高近9000套，下半年单月最低成交套数不足4500套，还是腰斩。
土地市场从最早的竞拍火热变成了底价成交。
克尔瑞数据显示，2021年5月苏州第一轮集中供地，超半数地块溢价成交，更有不少房企为提高中标率，注册十几个马甲抢地。
到了第二轮，溢价土地占比下降到16%，第三轮只剩下8%，大部分都是底价成交。竞拍企业也从万科、华侨城、中粮变成了本地老牌国企。
苏州楼市还有一个被忽略的群体，是来自上海的投资客们。
上海到苏州高铁只要半小时，甚至还有不少人选择在苏州买房、去上海工作这样的双城模式，当地一部分购买力实际上来自上海。
像昆山花桥这样的优质区位，多年前就已被上海投资客们占满。
20世纪90年代以来，苏州开始利用区位优势，承接上海发展过程中的资源外溢，专注发展外向型经济。

（图源：网络）
官方数据显示，1991年苏州实际利用外资超1亿美元，2012年达到90亿美元，当年位列全国地级市第一名。
外向型经济带来海量增长，2000到2010十年间，苏州GDP增速维持在12%以上，到了2021年达到2.27万亿，成为名副其实的最强地级市。
目前第三产业占比超过51%，规模以上工业中新兴产业、高新技术产业占比分别为54%、52.5%，全国领先。
2020年5月苏州放宽人才引进标准，本科以上即可直接落户，专科缴纳6个月社保也可以落户，新政出台10天后收到人才落户申请8755份，申报同比增加711% 。

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